Respuesta corta: si eres un particular y alquilas tu vivienda a turistas sin ofrecer servicios de tipo hotelero, lo que ganas tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Restas a los ingresos los gastos del periodo en que la vivienda estuvo alquilada, sumas una pequeña renta imputada por los días que no lo estuvo, y el resultado se suma al resto de tu base general (salario, pensión…), que tributa por la escala progresiva: en Galicia, entre el 18,5 % y el 47 % según tu tramo. No se aplica la reducción del 60 % de los alquileres de vivienda habitual.
Artículo actualizado el 3 de noviembre de 2026 con el Manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria y las novedades de 2026. Es información general: para tu caso concreto, consulta con tu asesor fiscal.
¿Capital inmobiliario o actividad económica?
La Agencia Tributaria distingue dos casos:
- Rendimiento del capital inmobiliario (lo habitual): alquilas la vivienda y, como mucho, la limpias y cambias la ropa entre una estancia y otra, y atiendes las averías.
- Actividad económica: si prestas servicios propios de la industria hotelera (recepción y atención permanente en un espacio habilitado, limpieza periódica o cambio de ropa durante la estancia, lavandería, custodia de equipaje, restauración) o si tienes al menos una persona empleada a jornada completa para gestionar el alquiler.
Este artículo trata el primer caso, que es el de la gran mayoría de propietarios. La limpieza a la entrada y salida de cada huésped, el cambio de ropa entre estancias y el mantenimiento no convierten el alquiler en actividad económica.
Paso 1: los ingresos
Son ingresos todo lo que pagan los huéspedes por la estancia, incluida la tarifa de limpieza (sin contar la tasa turística ni, en su caso, el IVA, que no son ingreso tuyo). La comisión que se queda Airbnb o Booking no se resta aquí: se deduce después como gasto. Guarda los informes anuales de cada plataforma, porque Hacienda recibe esos mismos datos (ver más abajo).
Paso 2: los gastos deducibles (solo los del periodo alquilado)
Este es el punto en el que más se equivoca la gente. Desde la sentencia del Tribunal Supremo 270/2021, solo son deducibles los gastos que corresponden a los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Los días en que estuvo anunciada pero vacía no cuentan. En la práctica, los gastos anuales se prorratean: gasto anual × días alquilados / 365.
| Gasto | Cómo se deduce |
|---|---|
| Comisión de la plataforma y de la gestora | Deducible (honorarios de administración y servicios de terceros). Si tu alquiler está exento de IVA, el IVA de la factura también forma parte del gasto. |
| Comunidad, IBI, tasa de basuras, seguro | Deducibles, prorrateados por días alquilados. |
| Suministros que pagas tú (luz, agua, gas, internet) | Deducibles, prorrateados. |
| Intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación | Deducibles, prorrateados, con un límite: entre los dos no pueden superar los ingresos de esa vivienda. El exceso se puede aplicar en los 4 años siguientes. |
| Amortización del inmueble | Hasta el 3 % anual del mayor entre el precio de compra (con gastos e impuestos) y el valor catastral, sin contar el suelo, prorrateado. |
| Amortización de muebles y electrodomésticos | Hasta el 10 % anual de su coste, prorrateado. |
Las mejoras (reformar la cocina, cambiar ventanas) no se deducen de golpe: aumentan el valor de la vivienda y se amortizan.
Paso 3: la renta imputada por los días sin alquilar
Por los días del año en que la vivienda no estuvo alquilada (y no es tu vivienda habitual), hay que declarar una renta imputada: el 1,1 % del valor catastral si ese valor se revisó a partir de 2012, o el 2 % en los demás casos, en proporción a esos días. No admite gastos. Para 2026, el 1,1 % depende también de la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, que es el que prorroga ese porcentaje.
Ejemplo: piso turístico en Vigo
Un piso alquilado 200 días al año que ha facturado 20.000 €. Se compró por 200.000 € (120.000 €, incluidos gastos e impuestos de compra, corresponden a la construcción), tiene 10.000 € en muebles y un valor catastral revisado de 80.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos | 20.000 € |
| Comisión de la plataforma (15,5 %) | −3.100 € |
| Gestión (20 % + IVA sobre el neto de plataforma) | −4.090 € |
| Comunidad, IBI, seguro, suministros e intereses (5.100 € al año × 200/365) | −2.795 € |
| Amortización del inmueble (3 % de 120.000 € × 200/365) | −1.973 € |
| Amortización de muebles (10 % de 10.000 € × 200/365) | −548 € |
| Rendimiento neto | 7.494 € |
| Renta imputada (1,1 % de 80.000 € × 165/365) | +398 € |
| Total que se suma a tu base general | 7.892 € |
Paso 4: el tipo que pagas
El rendimiento neto no tiene un tipo fijo: se suma a tu salario, pensión u otras rentas en la base general y tributa por la escala estatal más la de tu comunidad autónoma. En Galicia, el tipo marginal combinado va del 18,5 % en el primer tramo al 45 % entre 60.000 y 300.000 €, y al 47 % por encima. En Canarias llega al 50,5 % en los tramos más altos. Cuanto más ganes por otras vías, más alto será el tipo que se aplica a tu alquiler.
Cómo se declara
- En la declaración de la renta (modelo 100), apartado C, «Rendimientos del capital inmobiliario», indicando la referencia catastral, los días alquilados, los ingresos y cada tipo de gasto.
- No hay pagos fraccionados (el modelo 130 es solo para actividades económicas) ni retenciones: el turista particular no te retiene nada (si quien alquila es una empresa, puede tener que retenerte el 19 %).
- Hacienda ya sabe lo que has cobrado: desde 2024 las plataformas informan cada año de los ingresos y, cuando los conocen, de los días de cada anfitrión mediante el modelo 238. Lo que no declares lo detectará al cruzar los datos.
Si no resides en España
Los propietarios no residentes declaran con el modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): un 19 % si residen en la UE, Islandia o Noruega, pudiendo deducir gastos, y un 24 % sobre los ingresos íntegros, sin gastos, en el resto de casos. Novedad (Orden HAC/623/2026): los alquileres con resultado a ingresar se declaran una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente: todo 2026 si los agrupas, o desde el cuarto trimestre de 2026 si los declaras uno a uno. La renta imputada por los días sin alquilar se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
Cambios a tener en cuenta
- IVA desde el 1 de diciembre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 somete al 10 % de IVA los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches. Está pendiente de convalidación. Si sale adelante, tus gastos pasarán a computarse en el IRPF sin IVA, porque ese IVA lo recuperarás. Lo explicamos en nuestra guía del IVA en el alquiler vacacional.
- Renta imputada desde 2027: el mismo decreto cambia el porcentaje por una escala del 1,1 % al 3 % según la suma de los valores catastrales de tus inmuebles. También depende de la convalidación.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica la reducción del 60 % al alquiler turístico?
No. La Agencia Tributaria lo dice expresamente: las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF son solo para el alquiler de vivienda habitual, no para el turístico.
¿Puedo deducir todos los gastos del año?
No, solo la parte que corresponde a los días en que la vivienda estuvo alquilada. Los gastos ligados a una reserva concreta, como la comisión de la plataforma, sí se deducen enteros.
¿Tengo que darme de alta como autónomo?
Si solo alquilas la vivienda sin servicios hoteleros y sin empleados, no: declaras los ingresos en tu renta como rendimiento del capital inmobiliario. Si prestas servicios hoteleros o tienes a alguien contratado a jornada completa, pasa a ser actividad económica y conviene que lo revise un asesor.
En CABANA te entregamos cada mes un informe con ingresos, comisiones y gastos de tu vivienda, listo para tu asesor o para tu declaración. Pídenos un análisis gratuito de tu vivienda.
