Respuesta corta (3 de noviembre de 2026): hoy, el alquiler de una vivienda turística sin servicios de tipo hotelero está exento de IVA: el propietario no lo cobra ni lo declara. Si se prestan servicios hoteleros, tributa al 10 %. Pero el Real Decreto-ley 29/2026 prevé que, desde el 1 de diciembre de 2026, todos los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches con el mismo huésped paguen un 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del propietario. Ese decreto está pendiente de convalidación: si no se convalida, no se aplicará. En Canarias no hay IVA, sino IGIC.
Actualizaremos este artículo en cuanto se vote la convalidación. Información general basada en la Agencia Tributaria y el BOE; para tu caso concreto, consulta con tu asesor.
La regla actual: exento salvo servicios hoteleros
La Agencia Tributaria lo resume así: el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas con fines turísticos está exento de IVA, salvo que el propietario preste servicios propios de la industria hotelera. En ese caso tributa al 10 %.
| Servicios hoteleros (el alquiler paga IVA del 10 %) | No son servicios hoteleros (sigue exento) |
|---|---|
| Recepción y atención permanente al huésped en un espacio habilitado | Limpieza a la entrada y a la salida de cada estancia |
| Limpieza periódica durante la estancia | Cambio de ropa de cama y toallas entre estancias |
| Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia | Limpieza de zonas comunes del edificio |
| Lavandería, custodia de equipaje, restauración | Reparaciones y asistencia técnica |
Mientras el alquiler esté exento, el propietario no puede recuperar el IVA que paga a sus proveedores (por ejemplo, el de la factura de la gestora), pero ese IVA cuenta como gasto deducible en el IRPF.
Lo que cambia si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre), modifica la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:
- Dejan de estar exentos los alquileres de vivienda amueblada de 30 noches o menos con el mismo inquilino, se presten o no servicios hoteleros.
- Tributan al tipo reducido del 10 %.
- Se exceptúa la vivienda habitual del propietario (por ejemplo, si alquilas tu casa mientras estás de vacaciones).
- No hay límite por municipio ni por número de habitantes.
Estado: un primer decreto con esta medida (Real Decreto-ley 26/2026) fue derogado por el Congreso el 2 de octubre. El Gobierno lo volvió a aprobar como Real Decreto-ley 29/2026, que está en vigor pero necesita la convalidación de la Diputación Permanente del Congreso, prevista para la primera quincena de noviembre. Si no se convalida, decae y el alquiler turístico sigue exento.
Qué tendría que hacer el propietario desde el 1 de diciembre
- Cobrar el 10 % de IVA en cada estancia de hasta 30 noches y emitir factura.
- Presentar el IVA trimestralmente (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
- Recuperar el IVA de sus gastos: la factura de la gestora, la limpieza, las reparaciones…
- En el IRPF, los gastos pasarán a computarse sin IVA, porque ese IVA se recupera.
- Revisar los precios: si no se suben, el 10 % sale del margen del propietario.
- La tasa turística también forma parte de la base del IVA cuando la estancia paga IVA. En Vigo, los 1,46 € por persona y noche pasarían a ser unos 1,61 €.
Estancias de más de 30 noches
Los alquileres de más de 30 noches con el mismo inquilino, sin servicios hoteleros, seguirían exentos de IVA. Es uno de los motivos por los que las estancias medias (profesionales desplazados, estudiantes) ganan interés en los meses de temporada baja.
Canarias: IGIC en lugar de IVA
En Canarias no se aplica el IVA. La Agencia Tributaria Canaria considera que la vivienda vacacional está sujeta al IGIC al tipo general del 7 %, se presten o no servicios hoteleros. Desde el 1 de julio de 2026, los propietarios establecidos en Canarias cuyo volumen de operaciones no supere los 50.000 € al año pueden acogerse a la franquicia (exención) del IGIC. Los propietarios que viven fuera de las islas no pueden acogerse.
Preguntas frecuentes
¿Airbnb cobra y paga el IVA por mí?
No. La plataforma no declara el IVA de tu alquiler. Si tu alquiler pasa a estar sujeto, el obligado a repercutirlo y declararlo eres tú (o quien explote la vivienda).
¿Afecta el cambio a las reservas ya hechas?
Si el decreto se convalida, el IVA se aplicará a las estancias desde el 1 de diciembre. Lo que hayas cobrado por adelantado antes de esa fecha devengó el impuesto cuando el alquiler aún estaba exento, así que en principio esa parte no lleva IVA; lo que cobres desde el 1 de diciembre, sí. Si cobras a través de una plataforma, la fecha de cobro puede ser cuando el huésped paga a la plataforma: revísalo con tu asesor.
¿Tengo que darme de alta en Hacienda?
Si pasas a repercutir IVA, sí tendrás que darte de alta en el censo de empresarios como arrendador, con el modelo 036 (el 037 se suprimió en febrero de 2025). No implica dejar de tributar en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario si no prestas servicios hoteleros.
