Gestión de alquiler vacacional en Andalucía, hablemos
En Andalucía la vivienda turística depende de dos niveles: la Junta, que fija los requisitos con el Decreto 31/2024, y cada ayuntamiento, que desde ese decreto puede limitar cuántas viviendas turísticas admite por barrio o por edificio. Málaga y Sevilla ya lo han hecho; otros municipios todavía no.
CABANA ya gestiona viviendas en Málaga y en Sevilla. Te decimos si tu piso puede darse de alta, lo inscribimos en el Registro de Turismo de Andalucía y nos ocupamos de huéspedes, limpieza y precios.
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Alquiler vacacional en Andalucía: lo que tienes que saber
La norma autonómica: Decreto 31/2024
Las viviendas con fines turísticos se rigen por el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA n.º 24, de 2 de febrero de 2024), que entró en vigor a los veinte días de su publicación. El alta se hace con una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, y esa declaración debe incluir que la vivienda es compatible con el planeamiento urbanístico municipal. Ese punto, que antes se pasaba por alto, es hoy el primero que revisamos.
El cambio de fondo es que el decreto permite a los ayuntamientos limitar el número máximo de viviendas turísticas por edificio, sector, ámbito, zona o periodo, siempre por razones de interés general y con criterios objetivos y publicados.
Ciudades que ya han puesto límites
- Sevilla: tope del 10 % de las viviendas de cada uno de sus 108 barrios, aprobado definitivamente por el Pleno el 17 de octubre de 2024. En el casco antiguo y en la parte tradicional de Triana no se conceden altas nuevas.
- Málaga: tope del 8 % de las viviendas por barrio (aprobación definitiva el 29 de mayo de 2025) y, desde julio de 2026, suspensión de licencias de hospedaje en suelo residencial mientras se tramita una nueva modificación del PGOU.
En los municipios de la Costa del Sol occidental no conocemos, a noviembre de 2026, un tope municipal aprobado comparable. Benalmádena llegó a estudiar un mapa de saturación en 2024. Como esto cambia rápido, lo comprobamos con el ayuntamiento de tu municipio antes de presentar nada.
Comunidad de propietarios y registro estatal
Desde el 3 de abril de 2025 (reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025), abrir una vivienda turística nueva en un edificio exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Quien ya operaba legalmente antes de esa fecha puede seguir.
El Registro Único de Arrendamientos estatal (el «NRUA») fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (sentencia 620/2026) por falta de competencia del Estado. Siguen vigentes la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos. En Andalucía, el número que identifica tu vivienda es el de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Y no hay tasa turística: la Junta no la ha implantado, aunque el alcalde de Sevilla volvió a pedirla en agosto de 2026.
Dos mercados distintos
La costa (Málaga, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona, Casares, Nerja) vive del aeropuerto de Málaga, la playa, el golf y un residente extranjero que también alquila. Sevilla es destino urbano de monumento y fiesta: Semana Santa y Feria de Abril concentran la demanda en primavera, y el verano es más flojo por el calor.
Cómo trabajamos en Andalucía
Revisamos compatibilidad urbanística, estatutos y acuerdo de la comunidad antes de firmar. Después, alta en el Registro de Turismo de Andalucía, anuncio en Airbnb, Booking, Vrbo y nuestra web, precios dinámicos, check-in autónomo con cerradura electrónica, registro de viajeros en SES.Hospedajes, limpieza y mantenimiento con equipo propio, atención 24/7 y un informe cada mes. Planes Brisa (10 %), Oasis (15 %) y Paraíso (20 %), más Legado a medida, IVA no incluido y sin permanencia.
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Gestión del perfil
Actualizamos la información e imágenes de tu propiedad en los perfiles de los distintos canales de venta.
Gestión de reservas
Nos comunicamos con los huéspedes en diferentes idiomas los 365 días del año para resolver dudas y/o incidencias durante su estancia.
Multiplataforma
La tecnología es uno de nuestros mayores aliados. Somos especialistas en gestión de apartamentos turísticos con presencia en diferentes plataformas.
Check in/Check out
Servicio de entrega y recogida de llaves a huéspedes. Comprobación de vivienda en perfecto estado. Registro obligatorio de huéspedes.
Limpieza
Servicio integral de limpieza y lavandería. Dejamos tu propiedad en condiciones óptimas para los próximos huéspedes.
Mantenimiento
Nos ocupamos de resolver cualquier incidencia en la propiedad y durante la estancia de los huéspedes.
Total transparencia
Comunicación 365 días al año y acceso en tiempo real a las reservas e ingresos del alojamiento.
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Realizamos las fotografías del alojamiento con un fotógrafo profesional para transmitir la mejor imagen al huésped.
Reformas y decoración
Adecuamos la vivienda a la tendencia actual y al perfil del cliente que se aloja, todo ello dentro de tu estilo.
Licencias de apertura
Tramitamos todo lo necesario para la apertura del alojamiento turístico según la ley vigente.
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Nos encargamos de cada detalle para que tu alojamiento brille. Ofrecemos la gestión de apartamentos turísticos en Andalucía con soluciones a medida para maximizar la rentabilidad y mejorar la experiencia de los huéspedes.
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Preguntas frecuentes sobre el servicio de gestión de alquiler vacacional en Andalucía
Sí. El Decreto 31/2024 permite a cada ayuntamiento limitar el número de viviendas turísticas por edificio, zona o periodo si lo justifica por interés general. Sevilla fijó un tope del 10 % por barrio en octubre de 2024 y Málaga uno del 8 % en mayo de 2025, al que sumó en julio de 2026 una suspensión de licencias de hospedaje en suelo residencial. Antes de comprar o reformar para alquiler turístico, conviene comprobar la situación urbanística concreta de la vivienda.
En el Registro de Turismo de Andalucía, mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo. En ella declaras que la vivienda cumple los requisitos del Decreto 28/2016 modificado y que es compatible con el planeamiento urbanístico. Ese número de inscripción es el que debe figurar en los anuncios. Con la anulación del registro estatal por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, el registro andaluz es la referencia. En CABANA preparamos y presentamos la declaración por ti.
No. A noviembre de 2026 la Junta de Andalucía no ha creado un impuesto sobre estancias turísticas, y los ayuntamientos no pueden implantarlo por su cuenta. El alcalde de Sevilla volvió a pedirlo en agosto de 2026 y el debate sigue abierto, así que lo vigilamos. Si llegara a aprobarse, ajustaríamos los precios y el cobro al huésped en todas las plataformas para que no salga de tu margen sin avisarte.
En la costa el huésped llega sobre todo en avión al aeropuerto de Málaga, busca playa, golf o descanso y se queda más noches; hay mucho visitante del norte de Europa fuera del verano. En Sevilla la demanda es urbana y cultural, con picos muy marcados en Semana Santa y Feria de Abril y un verano flojo por el calor. Por eso calendario, estancia mínima y precios se configuran de forma distinta en cada sitio.
Ya gestionamos viviendas en Málaga y en Sevilla, y aceptamos propiedades en la Costa del Sol occidental: Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella y San Pedro de Alcántara, Estepona, Casares y Nerja. Antes de comprometernos estudiamos la vivienda y su encaje urbanístico, y te enviamos un análisis gratuito en menos de 24 horas. Si tu municipio no está en la lista, escríbenos igualmente y te decimos si podemos atenderlo bien.
¿Tienes más dudas sobre cómo gestionar tu alquiler vacacional en Andalucía? Nuestro equipo estará encantado de ayudarte. Contacta con nosotros y te orientamos sin compromiso.
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