Gestión de alquiler vacacional en Galicia, hablemos

La temporada alta indiscutible en Galicia abarca los meses de julio y agosto, especialmente en las zonas costeras de las Rías Baixas y la Mariña Lucense, donde la ocupación puede alcanzar y superar el 95%.

No obstante, la rentabilidad se optimiza prestando atención a la temporada media (junio y septiembre) y los puentes y festivos clave (Semana Santa, Navidad, el 17 de mayo y el 25 de julio). Galicia está experimentando una fuerte desestacionalización gracias al Xacobeo y el turismo gastronómico y de naturaleza, lo que permite ampliar el periodo de alta ocupación con una gestión de tarifas dinámica y enfocada en eventos específicos.

La rentabilidad bruta en Galicia es muy atractiva, destacando incluso por encima de la media nacional. Localidades costeras con alta demanda o las zonas urbanas como Vigo, Coruña o Santiago de Compostela, han ofrecido rentabilidades brutas superiores al 8%.

Su potencial de ganancia dependerá de cuatro factores clave:

1. Ubicación premium: Proximidad a playas, centros urbanos o puntos de interés del Camino de Santiago.

2. Calidad y equipamiento: Inversión en una experiencia «5 estrellas» que permita fijar tarifas más altas.

3. Gestión experta: Aplicación de Dynamic Pricing para ajustar precios en tiempo real según la demanda y los eventos locales.

4. Optimización de costes: Contar con una agencia que ofrezca total transparencia y una tarifa basada en resultados, como el 20% por reserva que aplicamos en Cabana Rentals.

Sí, es totalmente legal, siempre y cuando se cumpla con la normativa autonómica vigente. En Galicia, la actividad de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) está regulada principalmente por el Decreto 12/2017 de la Xunta de Galicia.

El requisito esencial es la presentación de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) ante el área provincial de la Axencia Turismo de Galicia. Una vez presentada, usted puede iniciar la actividad de inmediato de forma totalmente legal.

Desde CABANA Rentals nos encargamos de la gestión de tu piso turístico en Galicia para que cumpla la legislación vigente. ¡Te ayudamos con todo el proceso!

Los principales gastos incluyen:

• Mantenimiento y limpieza: Es clave mantener la propiedad en perfecto estado para recibir buenas reseñas. Con nuestro modelo de gestión, nosotros nos encargamos de todo.
• Suministros (luz, agua, internet): Los costes pueden variar según el consumo de los huéspedes.
• Comisiones de plataformas: Airbnb, Booking y otras cobran un porcentaje por cada reserva.
• Gestión profesional: Si delegas la administración, habrá un porcentaje sobre los ingresos. Según la métricas que tenemos de nuestros clientes, con nuestra gestión tu vivienda generará entre un 20% y un 40% más en comparación con una gestión particular por lo que además de delegar la gestión aumentarás tus ingresos.
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Las zonas que consistentemente ofrecen mayor rentabilidad y ocupación en Galicia son:

• Rías Baixas (Pontevedra y Sur de A Coruña): Sanxenxo, Portonovo, O Grove, y las ciudades de Vigo y Pontevedra, que combinan playa y turismo urbano/gastronómico.

• A Mariña Lucense (Lugo): Localidades como Foz, Ribadeo o Burela.

• Grandes Ciudades: Santiago de Compostela (turismo del Camino y cultural), Vigo (turismo urbano, de playa, de negocios y en épocas señaladas como Navidad) y A Coruña (turismo urbano y de negocios).

La rentabilidad en estas zonas se mantiene alta no solo por la ocupación, sino por la posibilidad de establecer tarifas más elevadas en temporada alta.

Suele durar entre 2 y 6 semanas.

Una vez que su vivienda cumple con todos los requisitos técnicos y documentales (cédula de habitabilidad, cumplimiento de servicios mínimos, etc.), solo necesita presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) ante la administración turística.

Desde el momento de la presentación de la DRIA y el pago de la tasa, usted está legalmente habilitado para publicitar y alquilar su propiedad. El proceso administrativo de notificación y verificación por parte de la Axencia Turismo de Galicia puede tardar algunas semanas, pero no detiene el inicio de la actividad.

Desde CABANA nos encargamos de todos los trámites para que puedas comenzar a alquilar sin complicaciones ni demoras.

La tributación en el alquiler vacacional se centra principalmente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

• IRPF: Los ingresos netos obtenidos por la actividad se declaran anualmente como rendimientos del capital inmobiliario. A diferencia del alquiler de vivienda habitual, no aplica la reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Los gastos deducibles (comisiones de gestión, limpieza, suministros, amortización del inmueble, etc.) son cruciales para minorar la base imponible.

• IVA: La cesión de la vivienda por sí misma está exenta de IVA. Sin embargo, si usted ofrece servicios complementarios de hostelería (como limpieza diaria, cambio de ropa constante, restauración, etc.), la actividad pasaría a estar sujeta al IVA (21%), lo que implica darse de alta en el IAE y declarar este impuesto. Una gestión profesional como la nuestra se asegura de que la actividad tribute de la forma más ventajosa.

¿Qué diferencia hay entre alquiler vacacional y alquiler de larga duración en Galicia?

El alquiler vacacional permite generar ingresos más altos a corto plazo y mayor flexibilidad. El de larga duración ofrece estabilidad pero menos rentabilidad. Idealmente, el turístico se adapta mejor si quieres rentabilizar sin comprometerte a inquilinos por años.

Con una buena estrategia de gestión, una vivienda vacacional bien ubicada puede generar hasta un 30-50% más ingresos anuales en comparación con un alquiler convencional.

¿La comunidad de vecinos puede prohibirme alquilar como vacacional?

Sí, puede.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras su modificación, permite a la comunidad de propietarios, mediante un acuerdo de 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler de corta duración (VUT) en sus estatutos o en la junta de propietarios.

Alternativamente, la comunidad puede acordar un incremento de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes para las viviendas que se dediquen a esta actividad. Es fundamental revisar los estatutos de su comunidad.

¿Qué servicios mínimos son obligatorios en Galicia para alquileres turísticos?

La normativa gallega exige que la VUT esté en condiciones de uso inmediato y disponga de:

• Suministros: Suministro eléctrico, agua caliente y calefacción.

• Equipamiento: Muebles, enseres y electrodomésticos necesarios para el uso inmediato y el número de plazas ofrecidas.

• Lencería y menaje: Ropa de cama y toallas de repuesto, y menaje de cocina suficiente.

• Información: Un botiquín de primeros auxilios y la información obligatoria sobre la actividad.

• Registro: Cumplir con la obligación de registrar a todos los viajeros ante la policía (Guardia Civil o Policía Nacional), un servicio que delegamos y gestionamos íntegramente en Cabana Rentals.

¿Qué tipo de propiedad funciona mejor como vivienda turística en Galicia?

Las propiedades más rentables son aquellas que ofrecen un valor añadido y cumplen con el objetivo de una experiencia 5 estrellas:

• Viviendas con encanto: Casas de piedra, propiedades con jardín, piscina o vistas al mar en zonas costeras.

• Apartamentos céntricos: En grandes ciudades o cerca de la ruta del Camino de Santiago, priorizando la modernidad y la comodidad.

• Capacidad media-alta: Las propiedades que permiten alojar a familias o grupos (4-6 personas) suelen ser muy demandadas y permiten optimizar el precio por noche.

En general, una propiedad bien mantenida, con buena decoración y equipada con tecnología (como nuestras cerraduras electrónicas) siempre generará una mayor ocupación y reseñas positivas.

¿Cómo puedo aumentar la ocupación de mi vivienda turística en Galicia?

Para maximizar la ocupación, es necesaria una estrategia integral y profesional:

1. Dynamic pricing (Gestión dinámica de precios): Ajustar las tarifas en función de eventos, días de la semana y demanda real.

2. Multiplataforma y visibilidad: Presencia optimizada en múltiples canales de venta (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) y gestión centralizada para evitar reservas dobles (un servicio clave de Cabana).

3. Fotografía profesional: Invertir en imágenes de alta calidad que muestren su propiedad bajo la mejor luz y resalten sus puntos fuertes.

4. Experiencia del huésped: Asegurar un proceso de check-in/check-out flexible y sencillo (gracias a la tecnología), una comunicación rápida y la resolución inmediata de incidencias para garantizar reseñas de 5 estrellas.

5. Desestacionalización: Crear ofertas o tarifas especiales para puentes, escapadas gastronómicas o la temporada de invierno, atrayendo a un público local o de proximidad.

En CABANA gestionamos todo por ti para maximizar la ocupación y la rentabilidad de tu alquiler vacacional.